Restauration immobilière : quels travaux notifier avant l’expropriation ?

Votre immeuble est inclus dans une opération de restauration immobilière et une expropriation est envisagée. Un programme général de travaux suffit-il à vous informer ? Vous devez recevoir le détail des travaux qui vous incombent. Cette notification vous permet de faire connaître votre intention de les réaliser ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration.

Dans une décision du 1er octobre 2026 concernant un immeuble de Bordeaux, le Conseil d’État rappelle que cette information constitue une garantie. Son absence a conduit à l’annulation de l’arrêté déclarant cessible le lot du propriétaire.

Deux étapes d’information à distinguer

Le Conseil d’État examine les articles L. 313-4-2 et R. 313-27 du code de l’urbanisme dans le cadre de l’opération en litige. Après la déclaration d’utilité publique, l’autorité doit notifier l’arrêté fixant, pour chaque immeuble à restaurer, le programme et le délai des travaux.

Lors de la notification du dépôt en mairie du dossier de l’enquête parcellaire, le propriétaire doit également recevoir le programme détaillé des travaux qui lui incombent. Dans une copropriété, connaître les travaux prévus pour l’ensemble du bâtiment ne suffit pas nécessairement à connaître ceux de son propre lot.

L’affaire portait sur un lot situé à Bordeaux

Un propriétaire contestait la cessibilité de son lot dans un immeuble de la rue Lafontaine, au bénéfice de la société InCité Bordeaux Métropole Territoires. Il avait reçu la délibération municipale accompagnée du programme concernant l’immeuble, mais pas le détail des travaux qui lui incombaient pour son lot.

La cour administrative d’appel avait estimé qu’il n’avait pas été privé d’une garantie, notamment au regard des difficultés de réalisation des travaux. Ceux-ci impliquaient une destruction partielle de son lot et sa réunion avec un lot voisin.

Le Conseil d’État censure ce raisonnement. Ces contraintes ne suffisaient pas à exclure la possibilité de réaliser ou faire réaliser les travaux de concert avec l’autre copropriétaire. Elles ne dispensaient donc pas de notifier le programme détaillé.

Une garantie pour pouvoir éviter la cessibilité

L’information précise permet au propriétaire de se prononcer sur les travaux au lieu de subir une procédure sans connaître ce qui est attendu de lui. Les textes examinés prévoient qu’il peut faire connaître son intention de les réaliser ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration.

Cette démarche doit être étayée : l’article R. 313-28 prévoit une note indiquant un échéancier prévisionnel et un délai maximal d’exécution, qui ne peut dépasser celui fixé par l’autorité expropriante. Une simple opposition à l’opération ne se confond pas avec cette proposition de réalisation.

Ce qui a été annulé, et la limite concernant l’association

Le Conseil d’État règle l’affaire au fond et annule l’arrêté de cessibilité concernant le lot. Il ne se contente donc pas de renvoyer le dossier à la cour d’appel. Cette annulation ne vaut pas annulation automatique de toute l’opération de restauration immobilière.

La décision comporte une autre précision : l’association requérante ne justifiait pas, dans cette affaire, de circonstances particulières lui donnant qualité pour contester la cessibilité d’un bien qui ne lui appartenait pas. Le propriétaire a obtenu l’annulation sur sa propre demande ; la recevabilité d’un recours associatif doit être examinée séparément.

Les pièces à réunir dès la notification

• La déclaration d’utilité publique et les arrêtés fixant les travaux et leur délai.

• Le programme général et le programme détaillé propre à votre bien ou à votre lot.

• Les notifications, leurs annexes et les documents de l’enquête parcellaire.

• Les éléments techniques et l’échéancier d’une éventuelle proposition de réalisation des travaux.

Praxiome accompagne les litiges de droit public. Consultez notre guide des recours face à l’administration ou contactez le cabinet pour faire examiner la procédure et les notifications reçues.

Source de la décision

Conseil d’État, 1er octobre 2026, Association Vivre dans la Cité et autre, n° 504917 — points 2 à 9 ; décision mentionnée aux tables du recueil Lebon.